1、土地性质及产权年限不同：
商住楼的土地使用性质为综合用地或商业用地；商业用地的使用年限为40年，综合土地的使用权年限为50年。
土地的使用性质为住宅性质；住宅用地的使用权年限为70年。
2、用途不同：
商住楼：非住宅，一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。
住宅楼：普通住宅，高档住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。
【法律依据】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
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